Desať rokov si spokojne nažívate vo svojom byte. Načas platíte účty, elektrinu, vodu, hypotéku. Zrazu vám príde list zo súdu, že byt, v ktorom roky bývate, nie je váš, máte sa z neho vysťahovať a kľúče od neho odovzdať pôvodnej majiteľke.
Štát vás doslova vyhodí na ulicu a navyše naďalej platíte hypotéku za niečo, čo nevlastníte. Znie to ako zlý sen, no toto je realita pani Andrey z Rožňavy. Ako je to možné?
Prečo prišla pani Andrea o byt, ktorý si kúpila, zisťoval v relácii Občan za dverami redaktor STVR Andrej Bálint:
V roku 2015 si pani Chocholová kúpila prerobený dvojizbový byt s balkónom na Hviezdoslavovej ulici v Rožňave. Predala jej ho pani Klaudia sprostredkovane cez realitnú kanceláriu za približne 28-tisíc eur.
„Chcela som vedieť, či je to vysporiadaný byt, či tam nie sú ťarchy, nejaké spory, či je s bytom všetko v poriadku. Realitná kancelária ma upozornila, že všetko je s bytom v poriadku,“ uvádza Andrea Chocholová.
Vedela, že byt mal v minulosti viacerých majiteľov. Na jeho kúpu si z banky vzala hypotekárny úver. Po piatich rokoch sa začali problémy.
„V roku 2020 mi prišla jedna hrubá obálka, ktorú som otvorila a nechápala som. Prišla žaloba o určenie vlastníctva bytu,“ opisuje Chocholová.
Pôvodná majiteľka bytu, dnes dôchodkyňa pani Anna, zažalovala pani Chocholovú za to, že nehnuteľnosť vlastní neoprávnene. Pani Anna v žalobe tvrdila, že o svoj byt prišla ešte v roku 2012 nezákonným spôsobom a s jeho predajom nikdy nesúhlasila.
„Myslím si, že došlo k prevodu vlastníckeho práva z jej osoby na inú osobu spôsobom, ktorý pripomína praktiky bytovej mafie,“ predpokladá advokát pani Anny Ladislav Csákó.
Záložné právo k bytu
Po štyroch rokoch súdnych pojednávaní vyniesol Okresný súd v Rožňave rozsudok a Krajský súd v Košiciach ho potvrdil.
„Súd určuje, že žalobkyňa Anna H. je vlastníčkou bytu č. 4 na 1. poschodí v Rožňave,“ znie v rozsudku Okresného súdu Rožňava.
Sofistikovaný podvod, neznalosť zákona, či nešťastná zhoda náhod? Aby sme porozumeli tomu, čo sa vlastne stalo, musíme sa vrátiť do roku 2012.
Pani Anna v roku 2012 uzatvorila so spoločnosťou InDevel zmluvu o pôžičke na tri a pol tisíc eur.
„Veriteľ, teda osoba, ktorá tejto pani požičala peniaze, si však pôžičku zabezpečila zriadením záložného práva k bytu. Záložný veriteľ si v zmluve dojednal, že záložné právo môže vykonať priamym predajom,“ informuje nezávislý advokátsky koncipient Matúš Száraz.
„Zmluvné strany sa dohodli, že splnenie záväzku dlžníka voči veriteľovi, ktorý vznikne na základe tejto zmluvy o pôžičke, zabezpečia vznikom záložného práva k nehnuteľnostiam vo výlučnom vlastníctve dlžníka a to byt č. 4 na 1. poschodí.,“ uvádza sa v rozsudku.
Byt v rukách viacerých vlastníkov
Záložné právo je pre veriteľa nástrojom na vymáhanie pohľadávky v prípade, ak by dlžník svoj dlh nesplácal. Pani Anna požičané peniaze nesplácala, a tak spoločnosť InDevel siahla na jej byt.
Cez tretiu osobu – záložného veriteľa – ho v roku 2014 priamym predajom predala pánovi Ľuboslavovi. Ten ho o rok neskôr, v roku 2015, predal ďalej pani Klaudii.
Ona byt zrekonštruovala a prostredníctvom realitnej kancelárie ho v tom istom roku predala pani Chocholovej. V roku 2024 súdy rozhodli, že pani Chocholová nie je vlastníčkou bytu a má ho vrátiť jeho pôvodnej majiteľke pani Anne.
„Na základe tej skutočnosti, že podľa nášho názoru spôsob, akým bola pripravená o byt, nebol v medziach zákona,“ hodnotí Csákó.
„Bez jej vedomia a súhlasu bolo prepísané vlastnícke právo na osobu menom Ľuboslav M. a následne došlo k sledu prevodov vlastníckeho práva k bytu až na žalovanú,“ hovorí rozsudok Krajského súdu v Košiciach.
Katastrálny úrad v Rožňave, ktorý prepísal byt z pani Anny na pána Ľuboslava nepochybil. Potvrdili nám, že nehnuteľnosť prepísali na základe záložného práva.
„Kataster neskúma ako bola uzatvorená zmluva o záložnom práve,“ uvádza sa v stanovisku Úradu geodézie, kartografie a katastra SR.
Bez vlastníckeho práva
Spôsob, akým spoločnosť InDevel cez tretiu osobu predala byt pani Anny bol nezákonný. Spoločnosť síce postupovala v súlade so zmluvou, ale v rozpore so zákonom. Zmluva o pôžičke bola totiž spotrebiteľská a spotrebiteľ požíva vyšší stupeň ochrany. V roku 2014 došlo k novele občianskeho zákonníka. A podľa nej mal byť byt predaný v dražbe.
„Čiže ak záložný veriteľ postupoval tak, že túto nehnuteľnosť speňažil priamym predajom, porušil tak ustanovenia občianskeho zákonníka a kúpna zmluva, ktorú uzatvoril pri tomto prevode, bola absolútne neplatná,“ upozorňuje Száraz.
„Na základe tejto absolútne neplatnej zmluvy neprešlo vlastnícke právo na kupujúceho a v následnom slede ďalších kúpnych zmlúv neprechádzalo ani na ďalších kupujúcich a ani na pani Chocholovú. Pani Chocholová sa tak nestala vlastníčkou bytu,“ dodáva.
Aj keď spory o určenie vlastníckeho práva sú pomerne bežné, túto situáciu považujú právnici za raritnú. A to z dôvodu, že v reťazci udalostí došlo k dvom neprávostiam – keď v roku 2012 prišla o byt pani Anna a keď o 12 rokov neskôr prišla o ten istý byt pani Chocholová.
„Neurobila som nič zlé, chcela som byt, ja som ho ďalej nepredávala, veď som v ňom bývala desať rokov. Vyhodia vás z vlastného bytu neprávom. Moje zmluvy, keď to pozriem, je to všetko v poriadku,“ konštatuje Chocholová.
„Hoci bola v dobrej viere, že kupuje nehnuteľnosť od skutočného vlastníka a toto sa neskôr ukázalo ako nie pravdivé, jednoducho ani jej zmluva, ktorou nadobudla túto nehnuteľnosť, nemôže byť platná,“ objasňuje nezávislá advokátka Martina Mészáros Bariaková.
Neplatné zmluvy
„Museli sme žalovať osobu, na ktorej meno bol byt evidovaný. Tou osobou bola pani Chocholová a tým pádom sme nemali na výber, museli sme ju žalovať,“ približuje advokát pani Anny Ladislav Csákó.
Pani Chocholová sa v tejto veci obrátila na Najvyšší súd. Môže však trvať roky, kým vo veci rozhodne. Na realitnú kanceláriu, ktorá jej sprostredkovala byt, podala trestné oznámenie. To vyšetrovateľ uzatvoril ako bezdôvodné.
„Zo strany realitnej kancelárie nedošlo k pochybeniu. Boli preverené a kupujúcej predložené všetky dostupné podklady potrebné ku kúpe bytu,“ vysvetľuje v písomnom stanovisku Hypo-Real-Invest.
„Zmluvné strany následne podpísali kúpne a záložné zmluvy v prospech hypotekárnej banky. Následne bol podaný návrh na vklad vlastníckeho práva v prospech pani Chocholovej. Pani Chocholová nadobudla vlastnícke právo právoplatným rozhodnutím katastra nehnuteľností,“ dodáva.
„Ak raz nevlastním byt, nemám k nemu vlastnícke právo, tak ho neviem previesť na nikoho iného. Ani keby som uzavrel kúpnu zmluvu, osvedčil si podpis u notára, podal návrh na vklad a následne na základe tohto návrhu na vklad okresný úrad, katastrálny odbor povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností,“ podotýka nezávislý advokátsky koncipient Matúš Száraz.
„Každá ďalšia zmluva platná nemôže byť, pretože platí zásada, že nikto nemôže previesť viac práv, ako sám má. To znamená, ak je hneď prvá zmluva neplatná, automaticky sú neplatné aj všetky ďalšie zmluvy,“ ozrejmuje Mészáros Bariaková
Dalo sa tomu predísť?
Vo všeobecnosti platí, že portál katastra nehnuteľností vám ukáže len to, kto vlastnil nehnuteľnosť ako posledný.
„Existuje tzv. archívny list vlastníctva, ktorý obsahuje všetky historické záznamy o zmenách, predajoch, záložných právach, prípadne nejakých exekúciách, ktorý nie je zverejnený, ktorý sa vyžiada osobne na základe žiadosti na katastrálnom úrade,“ informuje realitná maklérka Beata Szárazová.
Prečo spoločnosť InDevel v roku 2012 predala byt priamo a nedala ho do dražby, ako vtedy určoval zákon, sme sa nedozvedeli. Tvrdia, že ide o starý prípad.
„Tam bola nejaká sieť ľudí a oni tam už nepracujú. InDevel už pôžičky neposkytuje,“ reaguje konateľ InDevel Peter Mihálik. Potvrdzuje, že spoločnosť naďalej funguje.
„Keď táto pani byt takto zadlžila, môže mať rodinu, bratrancov, súrodencov, alebo niekoho, kto by jej pomohol v danej situácii. Tá rodina má ešte v dražbe šancu nadobudnúť byt späť,“ podotýka Szárazová.
„Slovenská komora exekútorov dlhodobo upozorňuje na neprehľadnosť postupov pri vymáhaní pohľadávok niektorými subjektami,“ vyhlasuje Slovenská komora exekútorov Stanislava Kolesárová.
Lavína žalôb
Na konci všetkých týchto udalostí však zostal občan, ktorý spláca hypotéku na byt, ktorý ani nevlastní.
„Keď som sa bola v banke pýtať, tak mi povedali, že nevedia, lebo sa s takou situáciou ešte nestretli. S tým bytom sa nedá hýbať. Keby ho aj chceli predať, nemôže sa, lebo z banky by museli mať list, že hypotéka je splatená. Kým sa hypotéka nesplatí, byt sa nesmie predať,“ hovorí Chocholová.
„Peniaze boli požičané, boli minuté. Po právnej stránke hypotéku splatiť bude musieť,“ konštatuje Száraz.
„Banka sa však s pani Chocholovou poradí a bude s ňou hľadať najlepšie možné riešenie,“ ubezpečuje Dominik Miša z VÚB banky.
Pani Chocholová vlastnícke právo na sporný byt už zrejme nezíska. Na súde však môže žiadať vrátenie kúpnej ceny bytu od osoby, ktorá jej nehnuteľnosť predala. A to môže spustiť lavínu ďalších žalôb a súdnych sporov.
„Akonáhle by sa pani Chocholová domáhala vrátenia kúpnej ceny, mám za to, že potom aj tá predávajúca, ktorú by pani Chocholová zažalovala, by sa domáhala vrátenia kúpnej ceny od predávajúcej, ktorá to predala jej, a tak ďalej, až by to smerovalo k pôvodnej majiteľke bytu,“ vysvetľuje Száraz.
„Stal sa tu podvod, na ktorý som doplatila ja,“ uzatvára Chocholová.
