V prvom štvrťroku tohto roka vzrástli ceny nehnuteľností určených na bývanie oproti predchádzajúcemu kvartálu o štyri percentá.
Medziročný rast ponukových cien sa vyšplhal na 11,4 percenta. Priemerná cena tak vzrástla o 104 eur za štvorcový meter (m2) na 2 700 eur/m2. Byty sú už najdrahšie v histórii. Vyplýva to z aktuálnych štatistík, ktoré v utorok (6. 5.) zverejnila Národná banka Slovenska (NBS).
„K najvýraznejšiemu zdražovaniu prišlo medzi decembrom a januárom a týkalo sa predovšetkým starších bytov. Ceny bytov sa už nachádzajú na vyššej úrovni ako v roku 2022. Regionálnemu pohľadu dominuje rast cien v Bratislave a Košiciach,“ napísala národná banka.
„V Nitrianskom a Žilinskom kraji evidujeme mierny pokles. Objem ponuky narástol prvýkrát po troch štvrťrokoch poklesu, pribúdali najmä domy,“ zhodnotili analytici NBS.
Priemerná cena bytov sa podľa aktuálnych štatistík na začiatku tohto roka dostala na doterajšie historické maximum 3 041 eur/m2. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástla o päť percent, v jednotkovom vyjadrení o 145 eur/m2. Najvýraznejšie rástli ceny dvojizbových bytov, zatiaľ čo päťizbové byty zaznamenali miernu korekciu.
Drahšie sú aj domy
Priemerná cena domov sa v 1. kvartáli zvýšila o 53 eur za m2, čo zodpovedá nárastu o 2,7 percenta medzi štvrťrokmi. Ceny domov tak rovnako ako byty zrýchlili svoj rast a dosiahli úroveň 2 031 eur/m2.
„Ponuka nehnuteľností na bývanie sa počas prvých troch mesiacov roka 2025 zvýšila o sedem percent. Ide o prvý nárast objemu inzerátov po troch štvrťrokoch poklesu. Do ponuky vo výraznejšej miere pribúdali rodinné domy a ich podiel je tak najvyšší za posledné roky,“ konštatovali analytici.
Poukázali na to, že percentuálny rozdiel medzi cenami novostavieb a starších nehnuteľností sa v prvom štvrťroku prekvapivo zmenšil. Ceny nových bytov vzrástli o 3,4 percenta, zatiaľ čo staršie byty zdraželi až o šesť percent.
„Najvýraznejší cenový rast evidujeme opäť v Košickom kraji (5,7 percenta) a v Bratislavskom kraji len o niečo nižší (5,1 percenta). Rast cien potiahli predovšetkým byty v samotnej Bratislave a Košiciach,“ zhodnotili analytici s tým, že v Bratislave sa na cenovom náraste podieľali vo výraznejšej miere staršie byty.
Zdražovanie však neobišlo ani ďalšie mestá v týchto krajoch, či už Senec, Pezinok alebo Rožňavu, Gelnicu a Spišskú Novú Ves.
Na rozdiel od vývoja na konci predchádzajúceho roka však v prvom štvrťroku priemerné ceny v dvoch krajoch aj klesali, upozornili analytici NBS. Išlo o Nitriansky a Žilinský kraj, kde sa znížili zhodne o jedno percento. V Banskobystrickom kraji ceny nehnuteľností určených na bývanie stagnovali.
Analytik: Trh ožil, rast cien by mal pokračovať
Aktuálne údaje o vývoji cien nehnuteľností určených na bývanie naznačujú silné oživenie domáceho realitného trhu na začiatku tohto roka, ovplyvnené výrazným nárastom cien v kľúčových mestských centrách ako Bratislava a Košice. V druhej polovici roka by mal rast cien pokračovať, aj keď jeho tempo sa zmierni, predpokladá analytik 365.bank Tomáš Boháček.
Reagoval aktuálne štatistiky NBS „Zúženie cenového rozdielu medzi novými a staršími nehnuteľnosťami, pričom staršie nehnuteľnosti zaznamenali rýchlejší rast, je pozoruhodným, ale už dlhšie prítomným trendom,“ uviedol Boháček.
„To by mohlo naznačovať potvrdenie zmeny preferencií kupujúcich, zvýšené náklady na rekonštrukcie starších nehnuteľností, alebo jednoducho oneskorenú reakciu v cenách existujúcich bytov v porovnaní s okamžitým dopadom faktorov ako vyššia DPH na novostavby,“ zhodnotil analytik 365.bank.
Nárast ponuky nehnuteľností, najmä rodinných domov, je podľa neho pozitívnym vývojom po období poklesu. Na druhej strane, pretrvávajúci silný dopyt naznačuje, že realitný trh je stále relatívne napätý. To by mohlo udržiavať tlak na zvyšovanie cien nehnuteľností.
„Zatiaľ čo nárast ponuky prináša určitú úľavu, silný dopyt a zrýchľujúci sa rast cien, najmä pri existujúcich nehnuteľnostiach v žiadúcich lokalitách, naznačujú dynamický a potenciálne náročný trh pre kupujúcich na začiatku roka 2025,“ upozornil analytik.
Dopyt by mal podľa neho ďalej plynulo rásť, a to aj po investičných nehnuteľnostiach, kde by sa zatiaľ nemala negatívne prejaviť zamýšľaná zmena ich zdaňovania.
„Prospievať ďalšiemu rastu bude aj postupný pokles úrokových sadzieb na hypotékach, ktoré sa vzhľadom na vývoj úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky (ECB) budú postupne približovať k trom percentámk. To by však mohlo byť zároveň aj dno v tomto roku,“ avizoval Boháček s tým, že na strane ponuky nehnuteľností veľké zmeny neočakáva.
Do istej miery prekvapenie
Zrýchlenie rastu cien nehnuteľností na začiatku tohto roka je podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika do istej miery prekvapením. „Keďže pred koncom minulého roka posilnili nákupy nehnuteľností v snahe kupujúcich vyhnúť sa zvýšeniu DPH, všeobecne sa v úvode tohto roka čakalo zmiernenie rastu cien,“ povedal.
„Ponukové ceny však ukazujú, že sa rast naopak zvýšil. Kým v 3. štvrťroku 2024 rástli ceny medzikvartálne o 2,4 percenta a v poslednom štvrťroku 2024 o tri percentá, úvodom tohto roku sa rast ďalej zrýchlil na štyri percentá,“ vyčíslil Búlik.
Poukázal tiež na to, že ceny rástli rýchlejším tempom aj napriek tomu, že záujem o hypotéky je slabší ako na jeseň, ale aj napriek väčšej ponuke nehnuteľností na trhu. Rast cien pritom aktuálne „ťahajú“ primárne staršie byty.
„Zrejme si mnohí majitelia bytov po istom vyčkávaní povedali, že dopyt už dostatočne stúpol a stojí za pokus získať na predaji nehnuteľnosti viac. Majitelia starších bytov očividne skúšajú ťažiť z celkového rastu cien, ktorý koncom minulého roka podporovali najmä predaje novostavieb,“ zhodnotil Búlik.
Zároveň však upozornil na to, že dáta NBS vychádzajú z ponukových cien nehnuteľností. Až z údajov Štatistického úradu (ŠÚ) SR z reálnych kúpnych zmlúv z katastra bude vidieť, v akej miere sa podarilo majiteľom predať svoje byty drahšie ako v predchádzajúcom štvrťroku.
Výrazný medziročný rast cien v 1. štvrťroku o 11,4 percenta nie je podľa analytika úplne reálny obraz trhu. Tento kvartál je totiž posledný, ktorý sa porovnáva ešte s obdobím poklesu cien.
„V 2. kvartáli 2025 sa rastové čísla pravdepodobne zmiernia, keďže sa aktuálny vývoj bude porovnávať voči 2. kvartálu 2024, kedy ceny už začali rásť. Osobne odhadujem, že medziročný rast v 2. kvartáli zostane na úrovni sedem percent, akú sme videli koncom minulého roka,“ doplnil Búlik.
