Komerčné priestory menia svojich nájomníkov a často aj účel svojho využitia. Nájomníci sa menili aj v priestoroch, ktoré vlastní Soňa Soyková. Kým pri prvej zmene išlo všetko hladko, pri ďalšej už musela požiadať o nové kolaudačné rozhodnutie.
A kým jedni úradníci donekonečna rozhodujú, druhí z opačnej strany chodby už stihli majiteľke aj nájomníkom napariť pokuty.
Malý nebytový priestor na prízemí v staršom bytovom dome v centre bratislavského Starého Mesta vlastní pani Soňa od roku 2011. V tom čase v ňom bola predajňa bezlepkových potravín.
Nájomník sa zmenil najprv v roku 2016 a potraviny nahradili odevy. Keďže išlo o zmenu sortimentu bez stavebných úprav, stavebný úrad nemal námietky. „Pracovníčka na stavebnom úrade bola ústretová. Vydala mi len stanovisko, ktoré bolo do týždňa vydané,“ priblížila Soňa Soyková.
Ďalšia a zatiaľ posledná výmena nájomcu nastala minulý rok. „Predávame tam kávu – aj v balíčkoch, aj v zavretých téglikoch a príslušenstvo do kávy,“ uviedol nájomca nebytového priestoru Yevhen Kozhushko.
Keďže ani v tomto prípade sa nebytový priestor stavebne nemenil, pani Soyková očakávala, že stavebný úrad bude postupovať rovnako ako v roku 2016. „Ja im to prídem povedať, oni dajú stanovisko, ja ukážem povolenie z hygieny. A oni vydajú stanovisko do týždňa,“ opísala.
Žiadosť o zmenu v užívaní
O to viac ju prekvapilo, keď sa na stavebnom úrade dozvedela, že musí požiadať o zmenu v užívaní stavby, teda kolaudačné rozhodnutie. „A vtedy som sa dozvedela od úradníčky, že to posledné stanovisko, ktoré mám, je len zdrap papiera,“ povedal pani Soyková.
„Žiaľ, musíme konštatovať, že v roku 2016 sa stanovisko vydalo v rozpore so zákonom, respektíve nemalo oporu v zákone. Podľa vtedajšieho platného stavebného zákona musela byť stavba pre takýto účel rekolaudovaná,“ vysvetlila hovorkyňa Mestskej časti Bratislava-Staré Mesto Veronika Gubková.
„Všetky konania vo veci zmeny ohľadom užívania stavby sa končia rozhodnutím. Čiže takéto stanovisko stavebný úrad vydať nemohol, na to nemal právny základ,“ potvrdil nezávislý advokát Marek Maslák.
„Na druhej strane je treba chápať vlastníčku, ktorá možno postupovala v dobrej viere, že ak už raz tak stavebný úrad rozhodol, alebo takto sa vyjadril formou stanoviska, tak takým spôsobom bude postupovať aj pri ďalšej zmene účelu stavby,“ dodal.
Výzva na predloženie dokumentov
Pani Soyková o zmenu v užívaní nebytového priestoru – z obchodu s potravinami na obchod a kaviareň – požiadala vlani 11. septembra. Stavebný úrad reagoval až po vyše pol roku – v marci 2025. Konanie prerušil a pani Soykovú vyzval, aby predložila ďalšie doklady.
„Súhlas vlastníkov, súhlas magistrátu, územnoplánovaciu informáciu, stanovisko hasičského zboru. Hygiena sa tam opäť musí dostaviť, hoci už vydala jedno vyjadrenie, nestačí,“ priblížila pani Soyková.
„Stavebný úrad je prenesený výkonom štátnej správy. My sa musíme riadiť zákonnými postupmi a vyhláškami. Akokoľvek by sme si prijali jednoduchšie administratívne procesy,“ vysvetlila Veronika Gubková.
Paragrafy však platia nielen pre občanov. Hovoria aj o lehotách, dokedy má stavebný úrad rozhodnúť. „V lehote 30 dní, v závažných prípadoch do 60 dní by konanie malo byť ukončené. Čiže určite polročná lehota len na to, že stavebný úrad vyzval žiadateľku, aby doplnila žiadosť, je neprimerane dlhá. Ide o prieťahy v konaní,“ povedal advokát Maslák.
„Je to spôsobené tým, že je to prenesený výkon štátnej správy, na ktorý dostáva mestská časť príspevky zo štátu. No tie nepokrývajú ani celkový dopyt, ktorý musíme zastrešovať referentmi. Takže reagujeme najrýchlejšie, ako sa dá v tomto prípade,“ dodala Gubková.
Ak stavebný úrad nekoná, môžeme sa obrátiť na prokuratúru. Oddelenie miestneho úradu bratislavského Starého Mesta, ktoré zodpovedá za priestupky, však zrejme nedostatkom referentov netrpí.
Dostali pokutu
Pani Soyková aj jej nájomníci už totiž stihli dostať pokutu za to, že priestor sa užíva ako kaviareň, hoci posledné kolaudačné rozhodnutie z roku 2011 hovorí o obchode s potravinami.
„Ani nie také, že dať napomenutie a odstráňte to. Treba dať občanovi okamžite pokutu. Ja som dostala pokutu 400 eur. Za to isté sú moji nájomníci v správnom konaní, čo je oveľa horšie a dostali pokutu 1 500 eur. Náš zákonný systém totiž umožňuje za to isté pokutovať obidve strany,“ uviedla pani Soyková.
Podľa nezávislého advokáta mohol úrad prieťahy v konaní zohľadniť pri posudzovaní priestupku. „Hoci sa tie dve konania navzájom neovplyvňujú, v rámci priestupkového konania by mohlo byť zohľadnené, že podala žiadosť o zmenu v užívaní stavby a stavebný úrad nekoná. A potom v rámci prejednania priestupku alebo aká výška sankcie sa uloží, tak toto môže byť poľahčujúca okolnosť,“ vysvetlil Maslák.
Dodnes neukončenú kolaudáciu nebytového priestoru pani Soykovej môže navyše ovplyvniť aj nový stavebný zákon, platný od 1. apríla.
„Je v ňom uvedené, že zmena spôsobu užívania jednotlivých priestorov stavby sa nepovažuje za zmenu v užívaní, ak sa zachová pôvodná funkcia stavby. Čiže toto je niečo nové, čo sme tu nemali v porovnaní s pôvodným stavebným zákonom. Záleží potom od právneho názoru stavebného úradu, ako si toto bude vykladať,“ povedal advokát Maslák.
Rozdielne odporúčania
Hovorkyňa Starého Mesta pani Soykovej odporučila, aby staré kolaudačné konanie, ktoré je rozbehnuté, stiahla.
„Ide podľa starého stavebného zákona a postupovať tým pádom môže už podľa nového stavebného zákona. To znamená, že v prípade, že je protipožiarna ochrana objektu v poriadku a bude mať potvrdenie z Regionálneho úradu verejného zdravotníctva, tak tam môže byť prevádzkovaná kaviareň,“ vysvetlila Gubková.
Nezávislý advokát, naopak, odporúča pokračovať v kolaudácii podľa pôvodnej legislatívy a účel využitia nebytového priestoru zadefinovať čo najvšeobecnejšie. Napríklad ako kombináciu služieb a obchodu.
„Takto bude mať pani Soyková istotu, že má v rukách rozhodnutie orgánu verejnej moci, ktoré jej umožňuje takto priestor užívať. Lebo z pohľadu právneho názoru, že sa nevyžaduje zmena v užívaní, môžu nastať komplikácie do budúcna, že stále ten priestor, ten pôvodný účel užívania je na obchod s bezlepkovými potravinami,“ skonštatoval Marek Maslák.
