Krátko na to, ako kúpili dom, zistili, že vlhne a je celý plesnivý. Závažné chyby už pri samotnej výstavbe potvrdil aj odborník, a tak od kúpnej zmluvy odstúpili. A hoci s tým predávajúca súhlasila, dodnes im peniaze nevrátila a oni naďalej platia hypotéku za dom, ktorý vlastne už ani nevlastnia.
Pani Alene Kardošovej zostal za vyplatených takmer 260-tisíc eur v rukách iba kľúč v hodnote okolo 20 eur. Mal to byť kľúč k ich radostnému životu. Dnes je symbolom už vyše pol roka trvajúceho trápenia. Ešte v apríli podpísali kúpnu zmluvu na šesťročný dom v dedinke pri Považskej Bystrici.
„Dom bol prezentovaný ako top stav. Ako niečo luxusné, čo si stavala majiteľka sama pre seba,“ spomína pani Kardošová.
Dom bol zariadený a predával sa so zariadením. Pri obhliadke domu si nikto nijaké chyby nevšimol.„Veľa nedostatkov bolo zakrytých dekoráciou. Či už to boli závesy, nejaké skrinky, a podobne,“ tvrdí Miloš Kardoš.
Za dom zaplatili 259-tisíc eur. Keď ale po kúpe začali príbytok chystať na maľovanie, postupne začali odhaľovať chyby, ktoré dosiaľ nevideli.
Riešenie spolu s odborníkmi hľadal v relácii Občan za dverami Marian Lechan:
Pleseň a hrdza
„Keď sme odtiahli posteľ v spálni, tak za posteľou bola pleseň. Čomu som najskôr nevenoval nejakú pozornosť. Postupne som prichádzal na to, že to je v každej miestnosti,“ približuje.
Keď odtiahli gauč v obývačke, pohľad zaň ich vykoľajil. „Bola tam najväčšia pleseň. Pri daždi zamokal múr o dĺžke takmer dva metre na výšku nejakých 30 až 40 centimetrov,“ hovorí Kardoš.
Plesne nachádzali všade, pod kuchynskou linkou či za podlahovými lištami, kde našli aj zhrdzavené kotviace skrutky. K plesniam sa tak pridala hrdza. Objavili ju na lampe v spálni či na nohách postele.
Problémy s hydroizoláciou
Pán Kardoš po skúmaní situácie usúdil, že chyba je v hydroizolácii domu. Radil sa aj s autorizovaným stavebným inžinierom, ktorý potvrdil jeho úvahy.
„Objekt bol od začiatku vyhotovený s určitými nedostatkami, ktoré sa z väčšej alebo menšej miery prejavili počas predošlého užívania. Ako je napríklad vlhnutie obvodových stien tesne nad existujúcou podlahou.
Stavebný inžinier v stanovisku tvrdí, že našiel hydroizoláciu nezisteného charakteru. Materiál je podľa neho neštandardný a nasvedčuje, že realizácia nebola vyhotovená tak, aby spĺňala funkciu samotnej hydroizolácie. Rodina najskôr začala hľadať spôsob, ako to opraviť.
„Nové hydroizolácie, vysekanie všetkých poterov, podlahového kúrenia, izolovanie pod múrom. Kupovali sme nový dom, nie nehnuteľnosť v stave 40 či 50-ročného domu. Oprava by si vyžadovala desiatky tisíc eur,“ vysvetľuje Kardoš.
Rozhodli sa odstúpiť od kúpnej zmluvy a v prítomnosti advokátky sa stretli aj s predávajúcou. Tá odstúpenie od zmluvy prijala a, najmä, akceptovala ju v celom rozsahu. Aby sa dohodli mimosúdne, predávajúca sa zaviazala, že kúpnu cenu vráti, hoci celou sumou nedisponovala. Navrhla, že do troch dní vráti časť, ktorú má, teda 140-tisíc eur a na zvyšok si zoberie hypotéku.
Predávajúca podpísala v prítomnosti advokátky záväzok vrátiť peniaze. No ani po pol roku sa tak nestalo. Keď peniaze nechodili, rodina požiadala súd, aby vydal platobný rozkaz a súd ho aj vydal. Čím uznal, že Kardošovci sú v práve.
Nehnuteľnosť nevlastnia, úver splácajú
Pri odstúpení od zmluvy vznikla atypická situácia. Na katastri je predávajúca stále zapísaná ako vlastníčka. Kardošovci však majú na dome záložné právo v prospech banky, ktorá im poskytla úver. A ten aj splácajú.
„Na základe odstúpenia od zmluvy a súhlasu predávajúcej s odstúpením od zmluvy, obidve strany sa dohodli, že zoberú návrh na vklad späť. Asi si neuvedomili dôsledky svojho konania, že zostane nehnuteľnosť vo vlastníctve predávajúcej a navyše založená bankou kupujúcich,“ vysvetľuje nezávislý advokát Andrej Lalinský.
Predávajúca tvrdí, že stále má záujem vrátiť kúpnu cenu, no podmieňuje to tým, že jej vrátia dom bez ťarchy. Proti platobnému rozkazu podala odpor, čím vyplatenie peňazí nateraz zastavila. Tvrdí, že sa dostala do pasce, lebo si nemôže zobrať úver na vlastný dom, na ktorom je záložné právo v prospech banky Kardošovcov.
„V čase podpisu dohody som mala prísľub financovania, no banka mi následne odmietla poskytnúť úver na vyplatenie Kardošovcov práve preto, že na dome už viazne záložné právo zabezpečujúce ich úver. Môj dom v tomto stave nemôžem predať a nemôžem ho ani použiť ako zabezpečenie úveru. Moja ponuka platí: peniaze dostanú v momente, keď bude môj dom právne čistý,“ uviedla v stanovisku predávajúca.
Platí totiž, že ak by kupujúci prestali platiť úver, banka by siahala na dom, kde má záložné právo a predala by ho v dražbe. Predávajúca by prišla o majetok a kupujúci o dôveru v úverovom registri.
Rýchle riešenie na dosah
Podľa skúseností advokáta takýto nezvyčajný spor môže súd riešiť päť, ale pokojne aj sedem rokov. Ak by ale obe strany našli vôľu spolupracovať a sadnúť si k stolu, dá sa to vyriešiť oveľa rýchlejšie. Kardošovci však vravia, že raz sa už o to pokúsili, no márne. Stále tak každý mesiac platia úver za niečo, čo im nepatrí.
„Proces sa dá nastaviť veľmi jednoducho. Predávajúca, ako vlastníčka, si berie hypotekárny úver v banke, ktorá vyplatí banku, ktorú tam majú aktuálne záložné právo kupujúci a zvyšok do rozsahu kúpnej ceny vráti peniaze kupujúcim. Ten proces sa dá. Tam nie je nikto v riziku,“ približuje advokát Lalinský.
Z celej kúpnej ceny 259-tisíc eur má predávajúca reálne voľných len 140-tisíc. Túto sumu vložila do notárskej úschovy ako gesto, že peniaze chce vrátiť. Kardošovci však na vyplatenie svojej hypotéky a zmazanie ťarchy na dome potrebujú 181-tisíc eur – teda o 41-tisíc viac, než im predávajúca vie momentálne poslať.
Chýbajúcu sumu si už nevedia požičať
Sami si túto chýbajúcu sumu už nevedia požičať, pretože sú úverovo na limite. Finančná poradkyňa preto hovorí o rýchlom riešení, pri ktorom musí iniciatívu prevziať predávajúca.
„Riešenie je, že predávajúca tým, že je tam ťarcha banky, má jedinú možnosť. Zobrať si spotrebný úver vo výške 41-tisíc, vyplatiť celú sumu banke s tým, že ťarcha na katastri sa odťaží a daný spotrebný úver si potom ona vie zase zaťažiť v svojej banke touto nehnuteľnosťou, ktorá už bude čistá na katastri,“ radí Silvia Hanuliaková.
Následne by podľa finančnej poradkyne cez hypotéku na svoj dom mohla doplatiť Kardošovcom zvyšok kúpnej ceny. Celý proces je potrebné zmluvne dohodnúť medzi predávajúcou, kupujúcimi a bankou.
„Spotrebný úver je vybavený v priemere u väčšiny bánk do 24 hodín,“ pripomína odborníčka.
Problém tak podľa nej môže mať nečakane rýchly koniec aj na katastri. „Keď sa dajú zrýchlené vklady, tak by to malo byť do 15 dní,“ dodáva.
Pred kúpou vyhľadajte odborníka
Podobným starostiam sa dá predísť. Viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) odporúča pred kúpou vyhľadať a prizvať inšpektora technického stavu nehnuteľnosti.
„Oni robia napríklad aj rozpočet, že koľko by stálo odstránenie takejto vady, keď je tam napríklad porušená hydroizolácia a podobne, že koľko a akým spôsobom sa to bude odstraňovať. A to je celkom dobrý základ na vyjednávanie pre kupujúceho aj s vlastníkom, pokiaľ je rozumný. Že pozrite sa, tuto je cena opravy takáto, ako sa vieme dohodnúť? Vieme získať nejakú dodatočnú zľavu, kompenzáciu? A ten obchod nemusí stroskotať,“ radí Mário Glos.
Investícia do nezávislého inšpektora je v porovnaní s možnou škodou zanedbateľná. To, čo by sa mohlo javiť ako úspora, sa môže zmeniť na roky trvajúci boj o peniaze.
„Ten poplatok oproti tomu, na čo vedia prísť a čo odhaliť, je veľmi nízky, z pohľadu všetkých dodatočných nákladov, starostí a všetkého, čo bude ten človek neskôr zažívať,“ uzatvára viceprezident NARKS.
