Na Slovensku býva vo vlastnom byte alebo rodinnom dome viac ako 90 percent populácie. Nie všetci však svoje nehnuteľnosti využívajú len na bývanie. Čoraz viac Slovákov vlastní viacero bytov a časť z nich prenajíma. Prenájom so sebou prináša nielen výnos, ale aj množstvo povinností. Na tie sme sa bližšie pozreli v relácii Peniaze.
„Ak začínam prenajímať byt alebo inú nehnuteľnosť, ktorú som napríklad zdedil alebo kúpil, musím sa zaregistrovať na daňovom úrade,“ vysvetľuje daňový poradca Anton Marci. „Túto povinnosť treba splniť do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom som začal s prenájmom. Dá sa to urobiť aj elektronicky,“ pokračuje.
Mnohí si neuvedomujú, že prenájom bytu a ubytovacie služby nie sú to isté. Rozdiel spočíva v doplnkových službách, ktoré prenajímateľ poskytuje.
„Ak nehnuteľnosť prenajímam dlhodobo bez doplnkových služieb, ide o klasický príjem z prenájmu,“ hovorí Marci. „Ale ak ponúkam aj prezliekanie posteľnej bielizne či upratovanie, už ide o ubytovacie služby. Tie sa považujú za živnosť,“ dodáva.
Upozorňuje aj na to, že pri ubytovacích službách vzniká povinnosť platiť zdravotné aj sociálne odvody a registrácia na DPH je nutná po prekročení obratu 50-tisíc eur ročne. „Odporúčam sa vyhýbať zatajovaniu týchto príjmov. Online platformy totiž už hlásia údaje o prenajímateľoch finančnej správe,“ dodáva.
Nastavenie zmluvných podmienok
Prenajímatelia aj nájomníci často riešia otázku, ako si nastaviť zmluvné podmienky tak, aby boli férové pre obe strany.
„V súčasnej legislatíve existuje občiansky zákonník, ale aj osobitný zákon o krátkodobom nájme bytov,“ vysvetľuje právnička Karin Drevenáková. „Ten prináša viac výhod, napríklad kratšiu výpovednú lehotu, len dva mesiace namiesto troch a možnosť uzavrieť zmluvu na dva roky s možnosťou predĺženia,“ hovorí.
Podľa nej by zmluva mala presne upravovať výšku nájomného aj úhrady za energie. „Je vhodné, aby bolo jasne uvedené, kto platí za teplú vodu, plyn či elektrinu. V prípade preplatkov alebo nedoplatkov sa riadime tým, čo je uvedené v zmluve,“ dodáva.
Čo s neplatičmi?
Jedným z najčastejších problémov je, keď nájomník prestane platiť. „Zákon umožňuje prenajímateľovi uplatňovať úroky z omeškania, 0,5 promile denne zo sumy, ktorú dlžník musí zaplatiť,“ hovorí Drevenáková.
Dodáva, že prenajímatelia sa môžu chrániť aj kauciou. „Zložená kaucia slúži na úhradu škôd na majetku alebo nedoplatkov. Odporúčam tiež vyhotoviť fotodokumentáciu bytu pri začiatku nájmu,“ dodáva.
Prenajímateľov však často trápia aj problémy mimo samotného nájmu, napríklad so správcami alebo neprispôsobivými susedmi. „Najčastejším problémom je nekomunikácia a netransparentné hospodárenie,“ uvádza Marián Paták z realitnej kancelárie Direct Real.
Podľa advokáta Miloša Kvasňovského nie každý správca koná v súlade so zákonom. „Stáva sa, že uzatvorí zmluvu s dodávateľom v rozpore s rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Preto je dôležité, aby takéto zmluvy boli uzatvárané s maximálnou opatrnosťou.“
Ak sú vlastníci nespokojní, môžu správcu odvolať. „Môžu zvolať mimoriadnu schôdzu a získať nadpolovičnú väčšinu hlasov,“ dodáva Paták.
Susedské spory, najmä tie týkajúce sa hluku či fajčenia, patria medzi najťažšie riešiteľné. „Najlepšie je začať komunikáciou. Ak to nepomôže, môžu zasiahnuť správca, polícia alebo aj súd,“ vysvetľuje Paták.
„ Vlastník bytu má možnosť obrátiť so žiadosťou na súd a v konečnom dôsledku súd môže nariadiť aj predaj takéhoto bytu v bytovom dome. Veľmi dôležité je uniesť dôkazné bremeno v tomto smere, pretože povinnosť predkladať dôkazy má ten, kto žaluje,“ dodáva Kvasňovský.
