Zaparkovať je stále na mnohých sídliskách obrovský problém. Preto, keď sa pani Miriam naskytla možnosť kúpiť si parkovacie miesta, neváhala ani chvíľu. No, ako sa ukázalo, veľký osoh z toho nemá. Namiesto nej tam parkujú susedia. Osadiť dopravnú značku alebo namaľovať čiary na zem nemôže. Pozemok je síce jej, ale asfalt na ňom patrí mestu. V katastri o tom nie je ani zmienka.
Miriam Králiková býva na sídlisku v bratislavskej Rači, kde vlastní aj nebytový priestor. Priamo pred ním sú parkovacie miesta označené ako súkromný pozemok. Keďže mala záujem o ich odkúpenie, oslovila ich majiteľku.
“Povedala mi, že už tu nežije, ona že je v zahraničí, tak že bude rada. Dohodli sme sa na kúpe najprv troch miest. Zobrala som si úver v banke. Napriek tomu, že som si ho zobrala a platím nejakú splátku, tak nemôžem parkovať,“ uviedla majiteľka pozemkov Miriam Králiková.
Parkovacím miestam totiž chýba riadne dopravné značenie – zvislé aj vodorovné.
“Keď nemám zakreslené dopravné značenie, tak nemôžem volať štátnu ani mestskú políciu a tým pádom nemôžem riešiť ani to, že mi niekto stojí na pozemku, aby ho aspoň upozornili, že stojíte na súkromnom pozemku,“ ozrejmila Králiková.
Vlastní len pozemok pod parkovacím miestom
Dôvod, prečo kompetentné úrady samosprávy nesúhlasia s vyznačením čiar, prípadne inštaláciou mechanickej zábrany je, že pani Králiková vlastní len pozemok pod parkovacím miestom.
“Keď sa na to pozrieme z laického pohľadu, tak parkovacie miesto sa skladá z dvoch vrstiev. Prvou vrstvou je pozemok a druhou je spevnená plocha – či už betónová, asfaltová alebo iné spevnenie povrchu,“ vysvetlil advokát z Realitnej únie SR Tomáš Bednárik.
“Ono sa to spája aj s tou zásadou – „superficies solo cedit“ – to je stará rímska zásada, ktorá hovorí, že všetko čo je na pozemku, patrí vlastníkovi pozemku. U nás táto zásada neplatí už dlhé roky. Bohužiaľ tam potom vznikajú situácie, kedy vlastník stavby môže byť odlišný od vlastníka pozemku,“ konštatoval nezávislý advokát Patrik Ozimanič.
“Toto je jeden z tých prípadov. Keďže na prelome 80. až 90. rokov sa dostavovalo a kolaudovalo toto sídlisko. Bolo to v prechodnom období, tak tam bolo viacero problémov,“ uviedol starosta mestskej časti Bratislava-Rača Michal Drotován.
Tie sú dedičstvom minulosti a nedbanlivého prístupu štátu a samosprávy. Pozemky v tejto lokalite pred rokom 1989 patrili jednému zo štátnych podnikov, ktorý však neskôr skončil v likvidácii. Jej výsledkom bola dražba a pozemky sa po nej dostali do rúk súkromníkov.
“Čo sa týka komunikácii, chodníkov, parkovísk – tam je vlastník hlavné mesto. Stavala to organizácia, ktorá prešla pod hlavné mesto, keď sa menil režim,“ pokračoval Drotován.
“Absolútne ma prekvapilo, že by to mal niekto vlastniť,“ priznala majiteľka pozemkov Miriam Králiková.
“Toto parkovacie miesto bolo a v súčasnosti aj stále je súčasťou cestnej komunikácie. Cestné komunikácie môžu byť len vo vlastníctve miest, obcí, VÚC alebo štátu,“ povedal Bednárik.
Vecné bremeno
Aby v takýchto prípadoch súkromní vlastníci pozemkov nebránili v užívaní ciest či chodníkov, ktoré sú na nich umiestnené, od roku 2009 majú mestá a obce na tieto pozemky zákonné vecné bremeno.
“Je to situácia, ktorá sa nedá inak riešiť, lebo samosprávy nemajú financie, aby vedeli za komerčné sumy vykupovať pozemky pod svojimi komunikáciami,“ konštatoval Drotován.
“Ak teda magistrát vlastní tú časť, mali by mi buď platiť za to, že sú na mojom pozemku, alebo by mali mať záujem dohodnúť sa,“ vyhlásila Králiková.
“Mesto, resp. obec, pokiaľ má vecné bremeno zo zákona, tak to ich oprávňuje užívať určitým spôsobom pozemok. Z toho titulu, ona podľa mňa nemôže teraz žiadať nejaké nájomné,“ zhodnotil Ozimanič.
V katastri ani na listoch vlastníctva však o vecnom bremene či rozdelení vlastníckeho práva zvlášť k pozemku a spevnenej ploche zmienka nie je.
“Bola som sa fyzicky opýtať na katastri, dala som si vytiahnuť aj pôvodný list vlastníctva, ktorý som videla ja. Bolo tam napísané, že to vlastní fyzická osoba, je to v pomere 1:1. Na pozemku nie sú žiadne ťarchy, nie je tam evidovaný žiadny správca ani nájomca. Čiže mne tam nič neindikovalo, že by mal byť nejaký problém s pozemkom,“ uviedla Králiková.
“Problém je, že tieto spevnené komunikácie, chodníky, cesty, mosty, parkovacie plochy a podobne, nie sú zapisované v rámci katastra, teda nie sú uvedené v liste vlastníctva,“ ozrejmil hovorca hlavného mesta SR Bratislavy Peter Bubla.
Samosprávy by mali ísť príkladom
Na list vlastníctva je však možné zapísať vecné bremeno a samosprávy by v tomto smere mali ísť príkladom.
“Katastrálny zákon hovorí o tom, že každý vlastník alebo iná oprávnená osoba je povinná dbať na to, aby údaje v katastri boli aktuálne. Pokiaľ bol v roku 2009 prijatý ten zákon a obec zistila, že má nejaké vecné bremeno, myslím si, že mala takéto vecné bremeno oznámiť katastru, aby ho zapísal záznamom. Ako občan predsa chcem vedieť, že tá nehnuteľnosť je zaťažená a na základe čoho. Takže domnievam sa, že tam bola možno z istej časti nečinnosť,“ vyhlásil Ozimanič.
“Práve zápis spevnených plôch do katastra, aby boli uvedené v liste vlastníctva, sme sa usilovali riešiť aj v rámci poslednej novelizácie zákona o katastri. Posielali sme pripomienku Úradu geodézie, kartografie a katastra. Žiaľ, s touto pripomienkou sme neuspeli. Čiže možné odporúčanie pre prípadných kupujúcich je, ak sa na pozemku nachádzajú nejaké spevnené plochy, aby si to overili na meste alebo príslušnej mestskej časti,“ uviedol Bubla.
Najlepšie urobíte, ak si túto informáciu vyžiadate aj písomne. “Pokiaľ by som vedela, alebo mala aspoň nejaký tik, že to môže vlastniť mesto alebo ktokoľvek, tak sa idete opýtať a riešite, či mi to môžu prenajať. Určite by som si nebrala úver,“ povedala Králiková.
Riešenie nie je ľahké ani rýchle
Riešenia tejto situácie nie sú ľahké ani rýchle. “Keďže som vlastník pozemku, tak buď mi predajú tú parkovaciu plochu alebo mi tam dajú doživotné užívanie, alebo si odkúpia ten pozemok, keď ho tak veľmi chcú. Mne na ňom až tak nezáleží, ja som si potrebovala vyriešiť parkovanie,“ uznala Králiková.
Samospráva by pozemky mohla odkúpiť, no len za zlomok ceny, ktorú za ne zaplatila pani Králiková. Reálny podľa magistrátu nie je ani predaj parkovacej plochy, keďže momentálne riešia zverenie všetkých pevných plôch v tejto lokalite do správy mestskej časti.
“Aby oni ďalej s týmto mohli nakladať a predpokladáme, že by sa nám to mohlo podariť aspoň vo februári tohto roku,“ vyhlásil Bubla.
Nad predajom parkovacích plôch však v budúcnosti neuvažuje ani mestská časť. “Keby sme toto urobili v jednom prípade, tak to znamená, že musíme ísť rovnako aj vo všetkých prípadoch. To znamená, že všetky parkoviská by tam boli neverejné. Nie je tam ani jedno parkovacie miesto, ktoré má pod sebou pozemok, ktorý by bol mestský alebo mestskej časti,“ ozrejmil Drotován.
Odstúpenie od zmluvy
Samospráva však môže neskôr pani Králikovej časť plochy prenajať ako vyhradené parkovacie miesto.
„Je možné, že tam budeme povoľovať vyhradené alebo ZŤP parkovacie miesta. Ešte to nemáme nejako doriešené. Máme VZN, kde sa platí za vyhradené miesto 400 eur ročne,“ uviedol Drotován.
Možným riešením tejto alebo podobných situácií je aj odstúpenie od kúpnej zmluvy z dôvodu existencie vecného bremena.
„Predávajúci zodpovedá aj za vady, o ktorých bohužiaľ nevie. Tak je nastavený zákon. Pokiaľ by druhá strana uvedené neakceptovala, tak v takom prípade vzniká dôvod na podanie žaloby. Až súd by rozhodol, či odstúpenie od zmluvy bolo dôvodné a platné, alebo nie,“ dodal Ozimanič.
“Nechcem sa s nikým súdiť. To je to, že človek chce mať pokoj. Keby ste vedeli, že idete do problémov, tak do nich nejdete. Mám dosť iných problémov na to, aby som riešila takýto,“ uzavrela Králiková.
