Prečo sú bytové schôdze lepšie ako pozeranie televízie? Lebo máte drámu, komédiu aj horor všetko naživo a bez reklám. Svoje by o tom vedeli aj obyvatelia jedného komplexu bytoviek v bratislavskom Starom Meste, ktorí dve desaťročia platili do fondu opráv, no bytovka je naďalej viac v pôvodnom stave než opravená. A kde sa podeli ich peniaze, netušia vlastníci ani nový správca.
Nezateplená fasáda, prepadajúci sa asfalt pred vstupom či pôvodné vchodové dvere. Už na prvý pohľad tieto bytovky z 50. rokov na bratislavských uliciach Justičná, Záhradnícka a Karadžičova vyzerajú, že by sa im zišla obnova.
„Nič sa s domom nerobilo, vždy sa riešili veci len následne, keď vznikli nejaké poruchy. Komunikácia veľmi zvláštna,“ povedal jeden z vlastníkov bytov. Ďalšia z majiteliek vníma stav bytového domu ako veľmi zlý. Budova potrebuje opravu strechy, rozvodov aj trubiek.
„Každoročne sme sa vyzbierali na fond opráv nejakých 150-tisíc a nevieme, kam išli. A mohli sa investovať napríklad do obnovy strechy. Výťahy by sa dali tiež obnoviť, lebo sú pôvodné,“ priblížil vlastník bytu Matej Pernecký.
Viac ako 20 rokov sa o budovy staralo Spoločenstvo vlastníkov bytov JUZAKA. Niektorí vlastníci sa však sťažujú na nedostatočnú správu, neprehľadné účtovníctvo a zlú komunikáciu od zodpovedných. Roky nespokojnosti prerástli k zvoleniu nového správcu.
„Náš bytový dom po pandémii covidu viac ako tri roky nebol schopný zvolať schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov,“ vysvetlil Pernecký. Nezávislý advokát Branislav Welter upozornil, že povinnosť zvolať schôdzu aspoň raz do roka ukladá zákon. „Môžu aj samotní vlastníci iniciovať schôdzu, ak je správca alebo predseda spoločenstva nečinný,“ vysvetlil.
„Samotné spoločenstvo má svojho predsedu, ktorý je v konečnom dôsledku ale zodpovednou osobou za celú správu bytového domu,“ podotkol hovorca ministerstva financií Pavol Kirinovič.
Opravy podľa predsedu spoločenstva prebiehali
Predsedníčkou spoločenstva vlastníkov, teda zodpovednou osobou, bola 16 rokov jedna z obyvateliek bytoviek. Na naše otázky nám však odmietla odpovedať a odkázala nás na predsedu.
Posledný predseda spoločenstva JUZAKA Andrej Martinka v bytovom komplexe nebýva. Podľa listu vlastníctva je len desatinovým vlastníkom jedného z bytov. Podiel získal len mesiac pred zvolením do funkcie. Pred kamerou vystúpiť odmietol, na naše otázky nám odpovedal písomne.
Problémy so správcovskou spoločnosťou v bratislavskom bytovom dome boli témou reportáže redaktorky Mirky Ondrejčíkovej v relácii Občan za dverami:
„Boli vykonávané riadne údržby, opravy strechy, ležatých a zvislých rozvodov, kotolne a iné, v zmysle revíznych správ a finančných možností z príspevkov do fondu opráv,“ uviedol v poskytnutom stanovisku.
Matej Pernecký však upozornil, že sa konalo len v prípade havarijného stavu. „Kam išli tie peniaze? O tom nemáme žiadne informácie,“ podotkol.
Tajné účtovníctvo?
„Výkon správy sa ako taký nekontroluje na Slovensku zo strany nejakých orgánov verejnej moci,“ uviedol Marek Perdík zo Združenia pre lepšiu správu bytových domov.
Správu bytov, ako aj financie, môžu zo zákona kontrolovať vlastníci. Podľa tvrdení niektorých z nich im však nahliadnutie do účtovných dokumentov nebolo umožnené.
„Na moje nejaké otázky, že odkiaľ tie sumy sú, som dostával odpovede, že ‚to je ešte málo, to by bolo mohlo byť ešte viac,‘ ale boli to naozaj uletené sumy a naozaj som si to nemohol odfotiť, nemohol som si kópiu vypýtať, nič,“ priblížil jeden z vlastníkov.
Advokát Branislav Welter upozornil, že každý má právo do nich nahliadať. „Pokiaľ mu nie je vyhovené, opäť, treba sa domáhať, aby napríklad súd uložil povinnosť sprístupniť dokumenty a podobne,“ pokračoval.
„Správca alebo správcovia daných spoločností sú povinní viesť účtovníctvo. Naozaj musia zbierať bloky,“ doplnil hovorca ministerstva financií.
Posledný predseda spoločenstva JUZAKA Andrej Martinka povedal, že predmetné doklady a účtovníctvo mal k dispozícii mandatár, ktorý na požiadanie predmetné doklady sprístupnil v čase úradných hodín.
Mandatárka však odmieta, že by to bola jej povinnosť. „Ešte raz, ja som nevykonávala správu, ja som bola mandatár,“ vyhlásila.
Problém s mandatárkou
Podľa slov niektorých vlastníkov sporná bola aj samotná dohoda o výkone správy medzi spoločenstvom a mandatárkou. Tvrdia, že im nie je jasné, čo bolo jej úlohou a za akú odmenu.
Zmluvu, ktorú by spoločenstvo zo zákona malo uzatvorenú, nám nikto z dotknutých neposkytol. „Nie, nevedela poskytnúť, pretože ju už nemám. Všetko bolo tam uložené, kde malo byť, takže ja vám neviem poskytnúť nič,“ vyjadrila sa mandatárka. Matej Pernecký povedal, že aj napriek tomu, že všetky dokumenty so susedmi prešiel, nič k účtovníctvu nenašli.
„Predmetnú mandátnu zmluvu som ja ako štatutár v roku 2001 neuzatváral. Povinnosti mandatára si špecifikovali vlastníci bytov a nebytových priestorov ešte v roku 2001, keď bolo založené spoločenstvo,“ vyjadril sa posledný predseda Spoločenstva vlastníkov bytov JUZAKA.
Mandatárka však odmietla, že by jej mandátna zmluva bola založená v roku 2001, podľa jej slov mala byť založená asi o desať rokov neskôr. Vzápätí však poprela, že by vôbec nejakú mandátnu zmluvu mala. „Zbytočne to preverujete,“ odkázala.
„Pokiaľ to už v tej zmluve je urobené takým širokým spôsobom, že je to zmluva o výkone správy a komplexný výkon správy tohto bytového domu dá nejaké dáta k nejakému správcovi, tak to je zastretá zmluva o výkone správy, ktorá je neplatná,“ skonštatoval Marek Perdík.
„Máme ešte rôzne zaujímavé platby. Je to vždy cez tisíc eur, približne do dvetisíc eur za rôzne služby. Samozrejme, opakujúce sa. Či už je to hrabanie lístia, alebo údržba o zelenie napísaná inak, rezanie stromov, trhanie buriny. Stále sa tieto platby opakujú v intervale jeden mesiac,“ upozornil Pernecký.
Premrštená odmena?
Mandatárka sa nevedela vyjadriť ani k tomu, akú odmenu za vykonávanie funkcie dostávala. „Možno mám nejaký problém s hlavou, ale neviem sa vyjadriť, ani sa vyjadriť nebudem,“ povedala.
„V zmysle predmetného je predmetné tvrdenie o sume vysokej odmeny za správu vyfabulovaná informácia,“ vyjadril sa posledný predseda Spoločenstva vlastníkov bytov JUZAKA.
„Musí byť samozrejme dodržiavaný nejaký princíp hospodárnosti. To znamená, že pokiaľ je cena za služby premrštená, môže dochádzať postupnej sprenevere alebo k nehospodárnemu nakladaniu s verejnými prostriedkami, čo všetko môžu byť občianske delikty, v najhoršom prípade aj trestné,“ povedal advokát Welter.
Nový správca bez dokumentov
K dokumentom sa podľa získaných vyjadrení nevedia dostať vlastníci ani nový správca. „Nemáme od bývalého správca skoro žiadne podklady. Niekoľkokrát sme o ne žiadali aj mandatára, aj predsedu, ale bezúspešne,“ uviedol v stanovisku Oliver Mikšík zo spoločnosti BPD správa nehnuteľností.
Obrátili sa preto na políciu. „Vyšetrovateľ policajného zboru v súčasnosti vykonáva všetky potrebné procesné úkony s cieľom vydania meritórneho rozhodnutia vo veci,“ informovala hovorkyňa KR PZ Bratislava Katarína Bartošová.
„Prechádzali sme si zákony, akým spôsobom je možné odvolávať spoločenstvo, respektíve konkrétnych ľudí, ktorí spôsobili našu absolútnu nespokojnosť s celou správou – od správy, prístupu k informáciám, faktúram až po konkrétnu komunikáciu s ľudí, ktorá bola nemysliteľná,“ uviedla vlastníčka bytu Veronika Malíková.
Podľa verejne dostupných informácií v novembri 2023 vstúpilo spoločenstvo do likvidácie. Podľa zápisnice za to hlasovala potrebná nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov – teda 95 z nich. Proti bolo 17. Týmto hlasovaním si zároveň zvolili aj nového správcu bytového domu.
„Vstup do likvidácie sa zapisuje na okresnom úrade a oni si pýtajú zápisnicu, či bolo dostatočné kvórum a dostatočný počet hlasov,“ pokračoval Perdík.
Výsledok hlasovania na súde
Niektorí vlastníci, ktorí hlasovali proti, sa však obrátili na súd. Zatiaľ nebolo vytýčené pojednávanie, súd sa aktuálne zaoberá tým, či je žaloba oprávnená.
„Na spornosť písomného hlasovania o zrušení spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov JUZAKA svedčí aj skutočnosť, že k dnešnému dňu je na miestne príslušnom súde vedené súdne konanie, ktoré bolo podané prehlasovanými vlastníkmi,“ vyjadril sa Andrej Martinka.
„Súd sa, samozrejme obligatórne ako v každom konaní, zaoberá otázkou vecnej legitimácie,“ informoval hovorca Krajského súdu v Bratislave Pavol Adamčiak.
Vždy platí, že právo patrí bdelým. Vždy sa zaujímať o veci okolo seba. Pokiaľ sa niečo nechá vyhniť niekoľko rokov, je potom veľmi ťažké začať to intenzívne a rýchlo riešiť,“ skonštatoval Branislav Welter.
Posledné slovo bude mať až súd. Kým nerozhodne, vlastníci majú sťažené podmienky na to, ako dať svoje bytovky do poriadku.
„V prvom rade by sme chceli dosiahnuť nejakú spravodlivosť. A pokým sa toto celé nepohne, tak si nemôžeme zobrať hypotéku. Nemôžme pohnúť so žiadnym bytom a opravu už naozaj potrebujeme,“ dodala Veronika Malíková.
