Ceny nehnuteľností na Slovensku od roku 2010 vzrástli o 110 percent, v susednom Česku o 158 percent. Obe krajiny sa podľa dát Eurostatu zaradili medzi štáty Európy, kde bývanie zdraželo najviac. V celej Európskej únii (EÚ) ceny nehnuteľností v sledovanom období stúpli o 62 percent, informovala online investičná platforma Portu.
Najhoršia je situácia v Maďarsku, kde bývanie zdraželo o 291 percent. Okrem krajín strednej Európy sú na tom zle aj pobaltské štáty s rastom cez 150 percent. Opačná situácia bola v Taliansku, kde ceny dokonca klesli, vo Fínsku zas stagnovali.
„Realitný trh starého kontinentu z pohľadu cenového vývoja môžeme rozdeliť na dve skupiny. V prvej sú stredo- a východoeurópske krajiny s dynamicky rastúcimi cenami. V druhej sú stabilnejšie či stagnujúce trhy predovšetkým západnej Európy,“ povedal analytik Portu Marek Malina.
Krátkodobý vývoj cien bývania v posledných rokoch poukazuje na dominanciu štrukturálnych faktorov nad krátkodobým cyklom. „V rokoch 2022 a 2023 došlo vo viacerých európskych krajinách k poklesu cien nehnuteľností, ktoré tým reagovali na rast úrokových sadzieb hypoték a zhoršenie dostupnosti financovania,“ priblížil.
Záujem o nové bývanie
To sa prejavilo na poklese záujmu o nové bývanie, čo sa logicky muselo premietnuť aj do jeho cenotvorby. „Obzvlášť tvrdý bol tento dosah na Slovensku, kde úrokové sadzby z hypotekárnych úverov patrili medzi najnižšie v Európskej únii, no v nasledujúcich rokoch prudko vzrástli,“ upozornil Malina.
Napríklad v roku 2021 podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) dosiahla priemerná úroková sadzba pri nových hypotékach s fixáciou jeden až päť rokov 0,97 percenta p. a. O rok neskôr to už bol viac ako dvojnásobok – 1,95 percenta, v roku 2024 priemerné úroky s danou fixáciou stúpli už na 4,10 percenta. V nasledujúcom období sa začal pokles pod štyri percentá.
„Vojna USA voči Iránu však tento pozitívny trend otočila. Strach z rastúcej inflácie prinútil centrálne banky pristupovať opatrnejšie k základným úrokovým sadzbám. Výsledkom je, že aj tie komerčné už na Slovensku vo viacerých prípadoch pristúpili k zdražovaniu hypoték. To je pre domácnosti zlá správa,“ uviedol analytik.
Podľa Eurostatu sa navyše roztvárajú nožnice medzi cenou bývania a nájmov. Kým bývanie v celej EÚ zdraželo od roku 2010 o 62 percent, nájmy o 30 percent. Bývanie v podnájme na Slovensku šlo hore o 33 percent, v Česku o 69 percent.
Dostupnosť nehnuteľností v mestách
Rýchly rast cien nehnuteľností znižuje jeho dostupnosť najmä vo väčších mestách. Podľa NBS sa ceny nehnuteľnosti postupne vzďaľujú od svojho rovnovážneho stavu. Bývanie vlani prvýkrát za ostatné tri roky zdraželo výraznejšie než ostatné tovary a služby a prekonalo rast príjmov domácností. Tie sa zároveň začali v prepočte na platy aj viac zadlžovať.
Nízky stav rozostavaných a skolaudovaných nových bytov nestačí nasycovať dopyt. Mnoho ľudí sa sťahuje do krajských miest, čím sa tlak na rast cien bývania zvyšuje. Podľa Metropolitného inštitútu Bratislavy bude hlavné mesto do roku 2050 potrebovať vyše 123-tisíc nových bytov.
„Najmä vo veľkých mestách je tak nutné s rastúcimi cenami stále počítať. Vidiek sa síce do určitej miery vyľudňuje, no pre mestá ako Bratislava to neplatí. Ak nepríde k razantnému zvýšeniu tempa výstavby, čo sa zatiaľ nejaví ako pravdepodobné, bude kúpa nového bývania patriť medzi najväčšie finančné výzvy, ktorým ľudia na Slovensku čelia,“ dodal Malina.
Tomu by podľa neho mali prispôsobiť aj svoje finančné správanie a tvorbu dlhodobých úspor, ktorú nie je dobré podceňovať.
