V dobrej viere prenajmete svoju nehnuteľnosť, dohodnete si výšku nájomného a očakávate, že ho aj každý mesiac dostanete.
Aj pán Ladislav si želal slušných a serióznych nájomníkov, no veľmi rýchlo zistil, že má problém. Nájomníci zaplatili iba prvé nájomné. Odvtedy prešiel rok a nič. Oni si spokojne bývajú a neplatia a on ich nevie z domu dostať. Dokonca ešte aj zákony v takomto prípade stoja viac na strane neplatičov.
Nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva patrí pánovi Ladislavovi, no už rok sa tam nevie dostať. Nájomníci ho tam nechcú pustiť a podľa jeho slov neplatia ani žiadne nájomné.
„Nechce nám otvoriť, lebo si nárokuje, že je to jej územie, keď je v podnájme. Skúšali sme jej poslať e-mail aj SMS správu, aby sa vysťahovala, ale povedala, že nemá kam ísť,“ priblížila priateľka majiteľa nehnuteľnosti Dagmar Potočná.
Nájomníci neplatia a dom aj poškodili
Keď dal pred rokom pán Ladislav dom po rodičoch v okrajovej časti Bratislavy do prenájmu staršiemu páru, netušil čo nastane. Tvrdí, že jeho nájomníci – neplatiči nereagujú na jeho výpoveď a poškodili mu dom. Podľa jeho slov musel doplácať faktúry za energie, preto sa rozhodol nehnuteľnosť odpojiť.
„Dalo sa to do prenájmu, za jeden mesiac zaplatili 385 eur minulý rok vo februári a odvtedy nič. Za vodu som platil ja. Už okolo 600 eur sa platilo,“ uviedol majiteľ nehnuteľnosti Ladislav Bauman.
K nájomníčke sme sa snažili dostať aj my. Hoci bola doma, na klopanie a volanie nereagovala. Podarilo sa nám s ňou spojiť telefonicky. Pred kamerou vystúpiť odmietla.
No podľa jej slov v dome plánuje bývať zadarmo, kým súd nerozhodne inak. „Poslednýkrát vám opakujem, riešim to s orgánmi činnými v trestnom konaní a na súde je žaloba. S pánom sa stretneme na súde,“ povedala nájomníčka Alexandra Jarganová.
„Tieto dve práva sú silné, obidve sú garantované ústavou aj právo na vlastníctvo a aj právo na slobodu bývania a na nerušené žitie,“ vysvetlil nezávislý advokát Branislav Welter.
Dodal, že nedotknuteľnosť obydlia je u nás oveľa viac chránená. „Práve preto treba dbať na to, aby sa vlastník dopredu chránil pred tým, že sa dostane do situácie, že síce bude v práve, ale zákon bude chrániť ten silnejší princíp,“ doplnil Welter.
Napríklad aj písomnou nájomnou zmluvou na dobu určitú, ktorú majiteľ domu neuzavrel. Ako vlastník však má právo užívať nehnuteľnosť. Obrátil sa už na súd, ten za osem mesiacov ešte nevytýčil pojednávanie. A len pred pár týždňami bol spis pridelený novej sudkyni.
„Pojednávanie bude vytýčené, len čo to situácia objektívne umožní. V oddelení zákonnej sudkyne sa nachádzajú veci staršie ako daný spor a rovnako aj veci, ktoré je vzhľadom na predmet konania potrebné vybavovať prednostne,“ priblížil hovorca Krajského súdu Bratislava Pavol Adamčák.
Sfalšovaný podpis na zmluve
Keďže podľa vlastníka nehnuteľnosti mali len ústnu dohodu, nájomníci doložili na súd zápisnicu nájomnej zmluvy. Jej obsah však podľa neho nesedí s tým, čo si spolu dojednali.
„Napriek tomu, že zákon to neprikazuje, je lepšie mať takú dohodu na papieri, možno ideálne aj s úradne osvedčeným podpisom,“ povedal advokát Welter.
Zmluva, ktorú nájomníčka napísala, podľa majiteľa nehnuteľnosti obsahovala veci, o ktorých sa spolu vôbec nerozprávali. „A podpis tiež nie je môj,“ dodal.
Spomínanú nájomnú zmluvu sme ukázali aj písmoznalcovi spolu s ďalšími vzorovými podpismi pána Ladislava. Na prvý pohľad sa podľa neho rukopis nezhoduje.
„Keď sa pozerám na sporný podpis a tie porovnávacie, tak hneď mi padne do oka písmový tvar, ktorý sa nikde v porovnávacích podpisoch nenachádza,“ vysvetlil písmoznalec Miroslav Koutný.
„Sme na začiatku. Postavil by som hypotetickú teóriu, že podľa toho, čo vieme a čo sme videli, že tento podpis nebude pravým podpisom dotyčnej osoby,“ povedal Koutný.
O pravosti zmluvy môže rozhodnúť až súd, aj na základe súdnoznaleckého posudku písmoznalca. Kým sa tak stane, majiteľ nemôže sám vysťahovať nájomníkov z vlastného domu. Hoci na adrese nemajú ani trvalý pobyt.
„Len súd môže rozhodnúť, ktorá zo strán má pravdu a následne sa adekvátne všetky ďalšie orgány štátnej správy, vrátane polície môžu tým riadiť. Oni nemôžu hocikoho zobrať z bytu a dať ho na ulicu len preto, že niekto iný tvrdí, že tam nemá čo robiť,“ vysvetlil advokát.
Políciu privolali už niekoľkokrát
Pán Ladislav tvrdí, že nehnuteľnosť by rád predal. Nájomníci však podľa neho nechcú sprístupniť nehnuteľnosť ani na obhliadky.
Sami sme boli svedkami ako sa do vnútra majiteľ dostal až po privolaní polície a ich takmer 20 minútovom presviedčaní nájomníčky.
Polícia nám potvrdila, že na miesto bola privolaná už niekoľkokrát pre rôzne spory a nezhody oboch strán. Vždy ich pri tom poučili o možnosti podania oznámenia, čo majiteľ aj urobil. Polícia však jeho trestné oznámenie zamietla a tak sa obrátil na prokuratúru.
„Dozorujúca prokurátorka na základe námietok uvedených v sťažnosti predmetné uznesenie povereného príslušníka zrušila a nariadila mu doplniť dokazovanie,“ priblížila hovorkyňa Krajskej prokuratúry Bratislava Gabriela Kováčová.
Podľa názoru prokuratúry možno dočasnú úpravu vzťahov zabezpečiť aj podaním návrhu na vydanie predbežného opatrenia na civilnom súde, dodala Kováčová.
Pomôcť by mohlo neodkladné opatrenie
Keďže polícia ani prokuratúra právomoc rozhodnúť o vysťahovaní nemá, neodkladné opatrenie súdu by bol najrýchlejší spôsob spolu s písomným doručením výpovede zmluvy ako ukončiť nechcený nájomný vzťah, a to do jedného mesiaca.
Vo všeobecnosti je podľa advokáta Weltera na Slovensku problém s tým, že súdne konania trvajú dlhú dobu.
„Dá sa požiadať na súd, aby vydal neodkladné opatrenie. Vtedy má súd veľmi krátku lehotu na to, aby rozhodol, a teda to neodkladné opatrenie vydal alebo nevydal,“ vysvetlil Welter.
„Ak od toho závisí jeho príjem a je na hranici existenčného minima, tak to sú dôvody, ktoré na jeho strane zvyšujú dôvodnosť vydania takéhoto neodkladného opatrenia,“ uviedol advokát k prípadu pána Ladislava.
Celej situácii sa dalo predísť, ak by hneď na začiatku spísali riadnu nájomnú zmluvu na dobu určitú. Jej platnosť by tak časom sama vypršala bez ohľadu na okolnosti.
Teraz musia pred súdom dokázať ešte aj jej právoplatné vypovedanie. „Už to necháme takto a uvidíme, či sa tiež súdy pohnú,“ skonštatovala priateľka pána Ladislava Dagmar.
