Spravodlivo rozpočítať náklady na prevádzku bytového domu medzi desiatky či stovky ľudí nie je vždy jednoduché. Napríklad aj preto, že mnohí vlastníci bytov, či už z neznalosti zákona, alebo aj zámerne, nenahlasujú alebo zatajujú skutočný počet osôb, ktoré v byte bývajú. Náklady za „čierne duše“ sa tak musia rozpočítať medzi ostatných susedov, ktorí logicky platia viac, ako by mali.
„Bývame v paneláku v Petržalke. Je to štandardný starý bytový dom, 32 bytových jednotiek, osem poschodí,“ uviedla obyvateľka bytovky Zuzana Zuberová.
V májovom vyúčtovaní viacerých vlastníkov prekvapili nedoplatky a spolu s nimi aj vyššie zálohové predpisy. V spolupráci so správcom, Bytovým družstvom Petržalka, preto pátrali po príčine. Nakoniec zistili, že v ich bytovke je už dlhšiu dobu nahlásených menej osôb, ako v nej reálne žije.
„Tento problém sa týka štvrtiny bytov. Sú to ľudia, prevažne takí, ktorí tu bývajú už celé roky, desať až 15 rokov. Úprimne, vôbec by nám nenapadlo, že to nemajú v poriadku,“ uznala Zuberová.
Zákon o vlastníctve bytov pritom jasne hovorí, že vlastník je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmenu v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov.
„Ale zákon nehovorí o tom, čo ak to neurobí. To je prvý zásadný problém,“ vyhlásila obyvateľka bytovky Mária Turanská.
„Zákonné sankcie v tejto problematike nie sú. Takže ide skôr o také gentlemanské chovanie, že niekto sa naozaj prizná,“ ozrejmil právnik Jozef Štora.
Problémom pri vyúčtovaní sa v relácii Občan za dverami venoval redaktor Michal Čabák:
Ťažké dokazovanie
„Ľudia si nemôžu myslieť, že kúpili byt, zatvorili za sebou dvere a koniec, nezaujíma ma nič,“ povedal Peter Cakl zo Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
„Aj v prípade, že správca alebo zástupca vlastníkov tuší, že skutočný počet je iný ako ten nahlásený, veľmi ťažko sa to preukazuje,“ podotkol Štora.
Napriek tomu väčšina správcov podľa prihlásených osôb, tzv. osobomesiacov, stále tvorí zálohové predpisy a rozpočítava náklady na upratovanie, osvetlenie či výťah. V Bratislave sa takto účtuje navyše aj odvoz odpadu, keďže vlastníci bytov ho mestu neplatia priamo.
Ako sa osobomesiace počítajú? Ak v byte bývajú traja ľudia celý rok, predstavuje to 36 osobomesiacov. Ak sa štvrtá osoba prisťahuje až v júli, započíta sa len za šesť mesiacov. Aj v prípade, ak nie je byt obývaný, je minimálny počet jedna osoba.
„To znamená, vymyslím si, ak historicky bol 20 alebo 30 eur jeden vývoz veľkého kontajnera, tak je rozdiel, či sa to rozpočítavalo, vymyslím si, na 100 ľudí bývajúcich v dome, v danom mesiaci, alebo už len medzi 60. Lebo samozrejme, ako náhle ich bolo menej, tak ako keby ste viacej platili za odpad,“ konštatovala Zuberová.
Môže ušetriť desiatky eur
V tejto konkrétnej bytovke neprihlásená osoba v porovnaní s prihlásenou mohla za odvoz odpadu, elektrinu a upratovanie spolu ušetriť každý rok až do 90 eur. „Služby, čo spotrebovali, zaplatil niekto iný,“ povedal Cakl.
„Nehovorím, že všetci úmyselne, to je dosť veľká pravdepodobnosť, že je to neznalosť zákona a neuvedomili si to, a tak ďalej. Ale fakt je, že sa to prevalilo a teraz už je to o morálke,“ reagovala Turanská.
„Riešili sme to teda so správcom,“ dodala Zuberová.
Bytové družstvo Petržalka sa rozhodlo reagovať len písomne. V odpovediach uvádza, že v podobnej situácii je množstvo bytových domov a ak ich vlastníci požiadajú o pomoc, situáciu riešia najmä na schôdzach alebo prostredníctvom zástupcu vlastníkov.
„Riešiť situáciu spätne sa javí ako komplikované a administratívne náročné, pretože vyúčtovania boli riadne vypracované a doručené vlastníkom a nároky z nich – preplatky alebo nedoplatky – boli už medzičasom vyrovnané. Pokiaľ však vlastníci, na ktorých ostatní doplácali, sú ochotní spôsobom, ktorý si dohodnú, niektoré svoje zanedbané povinnosti kompenzovať ostatným vlastníkom, správca nebude tomuto riešeniu brániť,“ uviedlo v stanovisku Bytové družstvo Petržalka.
Mimoriadny príspevok
Na schôdzi vlastníkov si preto odsúhlasili, že majitelia bytov s neaktuálnymi údajmi správne počty osôb spätne až do roku 2010 nahlásia a podľa toho sa im vypočíta suma mimoriadneho príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv.
„Myslím si, že toto bol celkom ústretový krok práve z hľadiska poctivých vlastníkov, ktorí to mali v poriadku. Lebo reálne to vlastne zaplatili z vlastného vrecka a teraz sa apelovalo na to, že dáme to do spoločného,“ vyjadrila sa Zuberová.
„Zatiaľ je to dané na dobrovoľnosti, majú termíny, môžu postupovať morálnym spôsobom svoj dlh zaplatiť,“ uviedla Turanská.
Rozpor s právnym predpisom
Nami oslovení odborníci s praktickými skúsenosťami so správou bytových domov však postup tohto bytového domu považujú za problematický.
„Riešenie, že ľudia dajú ako keby peniaze vo forme mimoriadneho vkladu do fondu opráv, je nielen nešťastné, ale môj právny názor je, že je v rozpore s právnym predpisom, konkrétne so zákonom o vlastníctve bytov,“ informoval právnik Jozef Štora.
„Fond opráv v zmysle zákona sa robí na základe spoluvlastníckych podielov, nijak inak,“ povedal Cakl.
„Samotné mimoriadne doplatenie sumy do fondu prevádzky, údržby a opráv nemožno použiť ako náhradu za takéto nesprávne rozúčtované úhrady za plnenia a zákon o vlastníctve bytov takýto postup ani neumožňuje,“ potvrdilo aj Ministerstvo financií SR, pod ktoré zákon o vlastníctve bytov spadá.
„Treba zvážiť aj to, že niektoré nároky sú už dávno premlčané. To znamená, ide len o nejakú formu dobrovoľného plnenia, čo zase pre mňa vytvára veľký nepomer medzi tými, ktorí to plniť musia, pretože ich dlžoby sú mladšieho dáta, mladšie ako tri roky. A tých, ktorí môžu, pretože ich plnenie je postihnuteľné námietkou premlčania, lebo sú staršie ako tri roky ich záväzky, ktoré dodatočne nejakým spôsobom priznali,“ vysvetlil Štora.
„Zákon považujeme aj v tomto smere za nedostatočný, k čomu sa prikláňa aj odborná literatúra. Ako príklad uvádzajú autori rôzne ďalšie príjmy, ktoré by mali tvoriť príjem fondu opráv a nie sú v tomto ustanovení uvedené. Na základe uvedeného a prijatého rozhodnutia vlastníkov sa Bytové družstvo Petržalka rozhodlo tieto prostriedky do fondu prijať,“ uviedlo Bytové družstvo Petržalka v stanovisku.
Nie úplne správne vyúčtovanie
Pri správe bytových domov sa bežne stáva, že vyúčtovanie nie je úplne správne – napríklad chybou merača alebo práve pre nenahlásené osobomesiace. Riešením je opravná položka.
„Pretože správca v zásade vie sumu, ktorá sa ako keby získa dodatočne z toho, že niekto prizná, že tam mal viac osôb, tak suma sa dá prerozdeliť podľa rovnakého kľúča, ako bola tvorená, čiže podľa tých nešťastných osobomesiacov medzi ostatných vlastníkov. Robí sa to ako opravná položka,“ ozrejmil Štora.
„Vyriešim problém s tým, že ľudia, ktorí to minulý rok zaplatili zaňho, sa im to vráti v tomto roku. Jednoduché riešenie,“ vyhlásil Cakl.
Ak v bytových domoch dochádza k opakovaným nezrovnalostiam, vlastníci sa môžu dohodnúť na inom spôsobe rozúčtovania príslušných nákladov a upraviť ho v zmluve o výkone správy.
„Osobomesiace sú naozaj nie šťastným spôsobom, pretože úplne stačí, aby do vchodu vošli dvaja ľudia, zažne jeden a ten druhý to má mať zadarmo?“ pýtal sa Štora.
„Svetlá, všetko máme v LED, pohybové snímače, čiže minimálna spotreba elektrickej energie, ktorá je závislá od ľudí, čo idú. Zoberte si upratovanie, to je veľmi podobné. Upratovať musím, či mi odíde polovica ľudí, alebo neodíde polovica,“ pokračoval Cakl.
Problém širšieho rozsahu
„Dá sa to rozpočítavať rovným dielom na byt alebo nejakým podobným spôsobom. Ale najjednoduchší spôsob, a podľa mňa aj najspravodlivejší, je veľkosť spoluvlastníckeho podielu. Aký veľký byt máš, takou mierou prispievaj na spoločné náklady,“ vyjadril sa Štora.
„Ide o kritériá, ktoré sú nemenné, avšak niektorým vlastníkom sa môžu zdať nespravodlivé. Tieto riešenia boli ponúknuté do budúcnosti,“ reagovalo Bytové družstvo Petržalka.
„Ako sa dohodnú, tak sa to rozpočítavať bude. V podstate úloha správcov aj spoločenstva už nie je do toho nejako vstupovať a moderovať to. Najmä správcovia sú povinní v absolútnej miere rešpektovať rozhodnutie vlastníkov,“ uviedol Štora.
„Toto môže byť problém širšieho rozsahu, nielen nášho bytového domu,“ uzavrela Turanská.
